跟麥當(dāng)勞做鄰居踏實嗎?選址定生死有那么嚴(yán)重嗎?品牌進(jìn)社區(qū)活得下來嗎？投胎進(jìn)商場，您看準(zhǔn)沒？

　　俗話說，選址如投胎，投準(zhǔn)了，算你命好。要是看走眼了，那算你倒霉！只是投胎這事是爸媽定的，咱自己也做不了主呀~當(dāng)然，上述說法只是玩笑，選址還是有一系列方法和工具的，只是對象不同，場景不同，品牌力不同，隨之將發(fā)生一連串的變化~好，我們先聊聊 個話題，“跟麥當(dāng)勞做鄰居踏實嗎？”

　　一直以來，我對流傳甚廣的一句話耿耿于懷，即:“店鋪選址，要跟隨麥當(dāng)勞，他在哪開，你就在他邊上開，準(zhǔn)沒錯！”。

　　選址對標(biāo)麥當(dāng)勞是風(fēng)向標(biāo)

　　但未必適合你

　　今天，就這個話題，我們先叨叨幾句~我理解，現(xiàn)在的國人不喜歡創(chuàng)新，懶于創(chuàng)新，喜歡跟隨，喜歡抄襲，這可能跟近500多年沒弄出任何新鮮玩意有關(guān)。

　　只不過，想跟隨麥當(dāng)勞可以，先問問自己，麥當(dāng)勞姓麥，您貴姓?您一頓吃幾碗干飯?在過去相當(dāng)長的時間里，麥當(dāng)勞在中國的品牌力，足以主導(dǎo)和扭轉(zhuǎn)商圈興衰，拉動并提升物業(yè)的商業(yè)價值，促使其在租賃談判過程中處于絕對的強(qiáng)勢地位，主要體現(xiàn)在兩個方面:

　　一是在租賃位置、租賃年限、租金水平和階段遞增、廣告展示、停車配套等等條件上，其優(yōu)惠力度是其他品牌所無法想象的，想跟隨?可以!你先多出一半以上的租賃費(fèi)用吧~

　　二是品牌影響力和綜合盈利能力是其他品牌所無法比擬的。

　　麥當(dāng)勞有本事扭轉(zhuǎn)快餐的“隨意消費(fèi)”屬性，相對擴(kuò)大商圈的有效覆蓋范圍，吸引顧客慕名而來，你有這本事嗎？

　　麥當(dāng)勞可以實現(xiàn)從早餐到午餐、到晚餐、到非飯市甚至于24小時全時段運(yùn)營，你行嗎?麥當(dāng)勞的客群覆蓋了老的、小的、有錢的、沒錢的、上班的、上學(xué)的、沒長牙的、牙掉光的、談情說愛的、無事發(fā)呆的，你有這聚客能力嗎?

　　麥當(dāng)勞強(qiáng)大的供應(yīng)鏈和標(biāo)準(zhǔn)化水平，確保了他可以用 低的采購、加工、配送費(fèi)用和 優(yōu)的人效、坪效管控能力，驅(qū)動屬下分店的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，你行嗎?

　　綜上所述，想想看，麥當(dāng)勞以極低的物業(yè)交易條件和強(qiáng)大的經(jīng)營獲利能力拿到了更佳的經(jīng)營位置，然后，水漲船高，物業(yè)方就此把租賃的轎子抬起來，你敢坐上去嗎?你坐上去的滋味能好受嗎?

　　可以肯定的是，麥當(dāng)勞是風(fēng)向標(biāo)，是商圈的聚客點(diǎn)。跟它做鄰居未必是更佳的選擇，但是，明確了聚客點(diǎn)，摸清了客源流向，找準(zhǔn)了動線的上下游以后，事情也就變得簡單了~

　　給您個建議，順藤摸瓜吧，以客源來向的上游到聚客點(diǎn)相近位置選擇鋪位，分享并截流麥當(dāng)勞的顧客，這將是更具性價比的商鋪點(diǎn)位選擇之一。

　　業(yè)態(tài)和商圈是選址關(guān)鍵

　　直接決定項目成敗

　　第二個話題，我們來談?wù)勥x址定生死，有那么嚴(yán)重嗎?關(guān)于這一話題，我只認(rèn)可一半。不可否認(rèn)，這當(dāng)中有兩個選擇，如果選擇錯了，那可是要命的。

　　一個是業(yè)態(tài)選擇，一個是商圈選擇，不同的業(yè)態(tài)和商圈選擇決定了項目 終的成敗。

　　一是快餐業(yè)態(tài)，理論上來講，快餐是城市化產(chǎn)物，城市上班族和白領(lǐng)是主流客群，追隨主流客群走，他在哪，你在哪，肯定是沒錯的。

　　白領(lǐng)是外賣更大客群

　　但是，快餐屬隨意性、隨機(jī)性消費(fèi)，品牌的可見度、便利性、時段客流和客群厚度等關(guān)鍵指標(biāo)至關(guān)重要，流動消費(fèi)居多(封閉商圈除外)，慕名消費(fèi)極少。

　　這就導(dǎo)致選址條件極為苛刻，門面不醒目不行，客流少了不行，租金多了不行，客群太薄不行，消費(fèi)力低了不行，太封閉的商圈不行，太單一的商圈(寫字樓、居民區(qū)等)不行~這不是高難度這是什么?稍有不慎就一個字:死!

　　二是商圈選擇，不論何種餐飲業(yè)態(tài)，進(jìn)入商場真好比投胎，投錯了，賣貨的比買貨的多的情況比比皆是。

　　招商的時候說得天花亂墜，這個特色，那個差異化，這個那個大牌要進(jìn)，一到現(xiàn)場亂哄哄，就這么稀里糊涂的把鋪位簽了，等到開業(yè)后慘了，不論你再有知名度，再有本事，商場里連個人毛沒有怎么做?

　　商場客群少

　　所以，你的經(jīng)營你可以做主，但外在的商業(yè)環(huán)境你無力左右，必須要火眼晶晶，仔細(xì)斟酌才好~除上述兩點(diǎn)之外，我不認(rèn)同這句話的主要意思在于，在多數(shù)情況下，“選址錯誤”已經(jīng)成為很多企業(yè)品牌不強(qiáng)、經(jīng)營不利的遮羞布和借口。

　　難聽的講，拉不出屎，賴茅房~~~我們可以觀察一下，同樣的連鎖品牌分店，在有些地方生意尚好，有些地方慘淡。很大程度上是商圈的供需關(guān)系和品牌力不夠使然。

　　在多數(shù)商圈中，都是幾家歡喜幾家愁~當(dāng)供需關(guān)系理想時，大家生意尚好。當(dāng)供需緊張、僧多粥少時，各位的慘狀也就敗露了~因此，選址定生死這句話也是要放在特定條件下來看。我理解，在科學(xué)選址的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化自身的經(jīng)營獲利能力才是王道!

　　購物中心同質(zhì)化

　　社區(qū)餐飲是紅海還是藍(lán)海?

　　第三，我們談?wù)劜惋嬈放七M(jìn)社區(qū)能不能活下來的問題~這段時間一直有一種說法，叫做回歸社區(qū)，離顧客 近，挖掘 有價值的藍(lán)海市場。

　　在這里，我們先要澄清一個基本概念，也就是說，社區(qū)型商圈不包含大社區(qū)概念的，涵蓋了社區(qū)型商場、學(xué)校、醫(yī)院、交通樞紐等形態(tài)的的商圈，上述商圈類型基本上屬于城市的二三線復(fù)合型、綜合型商圈，不在本討論范圍內(nèi)。

　　社區(qū)離客群更近

　　我們只討論相對狹義的社區(qū)類型商圈。相對于品牌餐飲來講，社區(qū)到底是藍(lán)海還是紅海，在這里，我們只談兩點(diǎn)：

　　一是，當(dāng)今社區(qū)型商圈的消費(fèi)特點(diǎn)，決定了商圈內(nèi)時段經(jīng)營的不平衡，決定了全天大部分時間里主力客群的稀少以及消費(fèi)力的偏低和時段收入的單打一，品牌企業(yè)進(jìn)來必須要考慮能不能吃得飽這一嚴(yán)峻的問題~當(dāng)然，也并不是說絕對不行。

　　以何種業(yè)態(tài)?何類業(yè)種來進(jìn)駐?如何壓低營建成本和營運(yùn)費(fèi)用，是大家要優(yōu)先考慮清楚的。

　　二是，隨著客流的遷移，大部分品牌餐飲進(jìn)入了商業(yè)綜合體，社區(qū)周圍密布的是各類個體戶、低成本運(yùn)作的小餐飲，他們的共同特點(diǎn)是客單價低，生存能力強(qiáng)，鋪位洗牌的周期短，晚市經(jīng)營占很大比重~

　　說不好聽的，就是正規(guī)軍進(jìn)來，你首先要面對的是一群樓下做飯、樓上睡覺;采購、加工、售賣、收臺、老板一肩挑的主;什么正規(guī)采購，依法納稅，五險一金的，在我這都不算數(shù)!

　　也就是說，正規(guī)軍一但涉足，你所要面對的，是一群打不死的“小強(qiáng)”~什么紅海藍(lán)海的，你自己掂量著吧~當(dāng)然，上述說法也并不絕對。

　　比如，不排除大牌企業(yè)以外賣自提點(diǎn)的形式做市場的深度延伸~單品、小店、輕餐、供應(yīng)鏈餐飲的形式，等等~ 后一個話題，簡略談?wù)勆虡I(yè)綜合體的選擇和業(yè)態(tài)經(jīng)營問題。

　　有時候，我們經(jīng)常本末倒置，討論一些具體的租賃條件、點(diǎn)位選擇等技術(shù)性問題，而忽略了大的商業(yè)環(huán)境這一關(guān)鍵要素。

　　首先，是商圈屬性的界定。我理解，商業(yè)綜合體與街鋪的評定口徑和標(biāo)準(zhǔn)是類同的。即:商場的規(guī)劃配套相對于客群來講，是屬于單一型、復(fù)合型還是綜合型，是偏遠(yuǎn)孤立的商業(yè)?

　　還是配套了大型的寫字樓群、高尚住宅區(qū)，還是兼容了城市交通樞紐?這些方面決定了商圈的客群總量，決定了商圈的聚客能力，決定了各時段的人流量，決定了顧客成分和消費(fèi)力。

　　大家不妨觀察一下。一般來講，單一屬性，城區(qū)內(nèi)不大不小的商場生意慘淡~遠(yuǎn)離城市中心、屬性單一的大賣場，日子也不好過，比如:有些山姆會員店~其次，快餐業(yè)態(tài)我建議盡可能不進(jìn)商場，商場餐飲相對門檻高，顧客基本上慕名而來，快餐隨意性消費(fèi)極少。

　　以正餐的租賃條件來搏取快餐的收益，不對等，不劃算;當(dāng)然，你也未必能進(jìn)得去，很多商場是沒有快餐位置的，就是進(jìn)去了，你也不一定能活下來~有些商場與交通樞紐是聯(lián)動的除外~后記:啰啰嗦嗦一大堆，把我也搞糊涂了，文章收不了場了，怎辦?

　　一句話，市場變遷如小孩變臉，說變就變!很多時候，我們突然發(fā)現(xiàn)看不懂了，其實，是我們離市場越來越遠(yuǎn)了。